Proposta di acquisto immobile subordinata all' ottenimento del mutuo

Non è affatto raro che, una volta individuata la casa perfetta da acquistare, aver trovato un accordo con il proprietario o con l’agenzia immobiliare per un prezzo ritenuto conveniente, manchi il fattore più importante per farla propria definitivamente: la liquidità.

Questo perché non è da tutti avere immediatamente ingenti somme di denaro disponibili ed è il motivo principale per cui, la maggior parte delle volte, alla compravendita immobiliare si associa l’accensione di un mutuo presso un istituto finanziario.

 Tuttavia, i tempi per ottenere una risposta da parte delle banche non sono affatto brevi (di solito circa 2 mesi) e possono anche concludersi con un diniego o in un riconoscimento solo parziale dell’importo richiesto. E ciò può mettere a rischio la conclusione dell’affare.

 Clausola salvo buon fine mutuo: a cosa serve

Proprio per garantire sicurezza alla transazione, evitando i rischi legati all’insolvenza dell’acquirente, nonché la perdita delle somme versate a titolo di deposito fiduciario, nei contratti stipulati quando il mutuo non è ancora stato riconosciuto dalla banca si inserisce spesso una specifica clausola che subordina l’efficacia della vendita all’ottenimento del mutuo in futuro.

 La clausola detta in gergo “salvo buon fine mutuo” altro non è che una c.d. condizione sospensiva che è possibile e legittimo inserire nei contratti come previsto dal codice civile. L’art. 1353, infatti, consente alle parti di subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto.

 In sostanza, l’evento futuro e incerto a cui è subordinato il perfezionamento del contratto è rappresentato dalla concessione del mutuo: in caso la banca lo conceda, l’acquisto avrà luogo e il prezzo dovrà essere corrisposto, in caso contrario potrà essere annullato.

 Tale clausola può essere utilizzata, non solo, in caso di proposta di acquisto redatta con il proprietario o presso un’agenzia immobiliare, ma anche negli eventuali preliminari di vendita, subordinando la conclusione del contratto definitivo alla condizione sospensiva della concessione di un finanziamento da parte di un terzo.

 Come funziona la proposta d’acquisto immobiliare condizionata

Affinché la proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo, in quanto pratica lecita e consigliabile, possa funzionare in maniera efficace occorre che tutto avvenga nel modo più trasparente e corretto possibile, che la clausola contrattuale sia espressamente prevista ed accettata, nonché formulata in modo puntuale e dettagliato, senza espressioni eccessivamente generiche.

 Tra gli elementi normalmente inseriti nella clausola “salvo buon fine mutuo” rientrano gli obblighi reciprocamente assunti dalle parti e correlati alla condizione sospensiva o alla mancata concessione del mutuo, l’importo del mutuo e l’istituto presso il quale è stata avanzata la richiesta, le modalità e  i termini di comunicazione, il tempo per il quale la proposta si ritiene vincolata e così via.

 In particolare, sarà necessario concordare una data entro la quale l’acquirente comunicherà se il mutuo sia stato concesso o meno, affinché si possa stabilire se il contratto abbia assunto o meno carattere definitivo. Tale termine di “scadenza” serve altresì a evitare che l’altro contraente resti in sospeso a tempo indefinito, perdendo l’occasione di concludere l’affare con altri. Per effettuare tempestivamente le necessarie comunicazioni al compratore, è buona norma assicurarsi, all’atto di richiesta del mutuo alla banca, che l’Istituto si impegni a fornire, il prima possibile, copia della delibera approvata o del diniego all’erogazione. Solo con tali documenti, infatti, si potrà perfezionare o annullare la proposta d’acquisto.

 In caso di mancata risposta o diniego dell’istituto di credito entro il termine pattuito, il compratore potrà chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta, altrimenti il contratto verrà ritenuto privo di efficacia e le parti non avranno più obblighi reciproci.

 L’estensione della clausola

In caso di risoluzione del contratto per mancata delibera del finanziamento, le somme eventualmente versate dal compratore al venditore (deposito, caparra, ecc.) andranno restituite. Se l’acquisto è avvenuto tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, per evitare di dover versare le provvigioni qualora il contratto non venga concluso, si consiglia di estendere l’efficacia della clausola anche al diritto alla provvigione dell’Agente immobiliare in caso di mancato ottenimento del mutuo.

Articolo apparso su Casa.it