Joker Immobiliare propone immobili residenziali e commerciali in affitto e vendita a Milano e nel Salento
SEDE DI MILANO
Telefono: +39 02 39666476
Cellulare: +39 345 8149488
Email
RECAPITO LECCE
Si riceve solo per appuntamento
Cellulare: +39 349 3392560
Email
La parola mutuo è uno dei termini più conosciuti da chi vuol comprare casa. Ma cos'è e come funziona un mutuo con o senza ipoteca, sia esso per la prima casa o per la seconda casa? Lo scopriamo con l'aiuto della guida pratica "mutuo informato" elaborata dal Notariato in collaborazione con le associazioni dei consumatori e soprattutto con Daniela Riva, componente della commissione consumatori del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha fornito consigli utili per chi vuol chiedere un mutuo nel 2021 e ha risposto alla domanda da un milione: il mutuo al 100% è davvero (im)possibile?
ll mutuo ipotecario è un finanziamento con un piano di ammortamento che può andare dai 5 ai 30 anni che serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, sia esso prima casa o seconda casa. Si chiama "ipotecario" perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile.
L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.
Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.
La banca e il cliente, al momento della conclusione del contratto, possono stabilire di comune accordo, con una specifica clausola – detta anche Patto Marciano - che in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca acquisisca l'immobile costituito in garanzia oppure i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie, salvo restituire al cliente l'eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato - in caso di trasferimento alla banca - da un perito indipendente, scelto dalle parti di comune accordo) o i proventi della vendita del bene e l'importo residuo del debito.
Il trasferimento del bene immobile o del ricavato della vendita dello stesso comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile trasferito (o l'ammontare dei proventi della vendita) sia inferiore al debito residuo.
La rata del mutuo è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.
Per un mutuo pari a 150 mila euro, con un tasso fisso del 2,1%. Se la durata è di 20 anni, la rata mensile è di 766 euro e gli interessi complessivamente pagati sono pari a 34 mila euro. Se la durata è di 40 anni, la rata mensile è più bassa (462 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sono maggiori (72 mila euro).
Il decreto Sostegni ha introdotto una garanzia statale fino all'80% per i mutui accesi dagli under 36 per l'acquisto della prima casa. Per accedere al bonus prima casa under 36 per giovani, il richiedente non deve aver compiuto i 36 anni di età e deve avere un Isee non inferiore a 40mila euro.
L'immobile deve avere le caratteristiche di prima casa e non essere accatastata come immobile di lusso. La legge di bilancio 2022, adesso in tramite nel parlamento, ha prorogato il mutuo under 36 anche per il 2022.
Con la collaborazione delle principali associazioni dei consumatori, il Consiglio Nazionale del Notariato ha elaborato una guida pratica con le informazioni utili per la stipula di un mutuo "informato" e per districarsi con concetti come piano di ammortamento, estinzione anticipata del mutuo, surroga o sostituzione.
mutuo_informato_guida_notariato_.pdf
"I mutui al 100% non sono mutui impossibili - spiega a idealista/news il notaio Daniela Riva, componente della commissione consumatori del Consiglio Nazionale del Notariato - anche se sono un’eccezione nel sistema dei finanziamenti bancari in quanto mutui considerati a “rischio”. Gli istituti di credito non erogano, di norma, più dell’80% del valore di perizia della casa (c.d. LTV o Loan To Value), salvo richiedere ulteriori e rafforzate garanzie (ad es. fideiussioni..)
Per i mutui fondiari è la stessa legge a stabilire che “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi”. Al riguardo la Suprema Corte ha di recente affermato (Cassazione n. 16776 del 14-06-2021) la nullità del contratto di mutuo in caso di violazione del predetto limite di finanziabilità, trattandosi di elemento essenziale del contenuto del contratto e limite inderogabile all’autonomia privata.
Sempre per espressa previsione (Art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995) nei mutui fondiari “tale percentuale può essere elevata fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”. Si pensi ai mutui con garanzia anche dello Stato dove la banca oltre alla tradizionale ipoteca sulla casa gode anche della garanzia dello Stato.
Il notaio Riva ha fornito anche utili consigli per chi vuol chiedere un mutuo nel 2021. Nello specifico, un aspirante mutuatario dovrebbe:
_low.jpg)
.jpg){kind=link}